装修物返还时是否要折旧？折旧损失如何分担？
文| 王永令律师
雅格泰公司向江西省九江中院起诉，九江中院于2012年4月10日作出（2012）九中民一初字第9号民事判决。
雅格泰公司不服，提起上诉后，江西高院于2012年12月3日作出(2012)赣民二终字第26号民事裁定，以原判决认定事实不清、证据不足为由，将案件发回重审。
发回重审后，雅格泰公司向一审法院申请变更诉讼请求，要求：
1. 确认雅格泰公司单方解除租赁合同合法有效；
2. 世惠公司向雅格泰公司返还全部租赁物；
3. 世惠公司对租赁物进行的装修无偿归雅格泰公司所有，并赔偿雅格泰公司损失800万元（最终金额以司法认定的实际损失为准）等。
世惠公司、金誉公司向一审法院提起反诉，要求：
1. 解除案涉租赁合同
2. 雅格泰公司按合同约定，双倍赔偿世惠公司、金誉公司保证金和折旧后的装修款（经专业机构评估）等。
九江中院经审理后作出一审法院判决，判决：
1. 解除雅格泰公司与世惠公司于2011年7月20日订立的租赁合同；
2. 世惠公司、金誉公司于判决生效之日起30日内将酒店交还给雅格泰公司，并按照九江市价格认证中心出具的评估报告载明的评估项目进行移交，其中，装修改造部分按现状交付，动产按照品名、规格型号、数量交付；
3. 雅格泰公司于判决生效之日起30日内给付世惠公司15192485.24元。
雅格泰公司不服一审判决，向江西省高院提起上诉。江西高院审理后作出（2015）赣民二终字第24号民事判决，判决：驳回上诉，维持一审判决。
雅格泰公司不服江西省高级人民法院（2015）赣民二终字第24号民事判决，向最高院申请再审。
最高院再审查明：
1. 世惠公司、金誉公司于2016年10月7日起停止经营案涉酒店。
2. 根据九江市价格认证中心出具的评估报告，世惠公司因装修投入酒店的各项资产评估重置总价为9208369元；总体上各大类资产折旧年期平均为8年，九江市价格认证中心2014年出具评估报告时平均已计提折旧年期为2年，即2012年3月-2014年3月；如酒店正常续用，继续计提折旧的年折旧费率为12.5%；酒店四楼餐厅包括拆除项目在内的装修工程项目重置总价为1043809元，厨房设备重置价为160950元，餐饮用具重置价为40687元，2013年12月安装的153台空调重置价为370080元。
最高院经审理认为：
1. 关于装修价值返还的问题
（1）雅格泰公司关于世惠公司将租赁物九江雅格泰大酒店按现状返还的请求，符合法律规定，本院予以支持。因金誉公司也是实际控制酒店的主体，故其也应承担返还酒店的责任。同时，雅格泰公司也应就世惠公司为履行合同所交的200万元保证金以及酒店装修价值进行返还。
（2）因装修无法返还实物，故雅格泰公司应以折价现金的方式返还世惠公司折旧后的装修价值。
该部分装修价值指合同履行期间世惠公司对合同约定的租赁区域范围内的酒店客房等进行装修的价值，不包括世惠公司超出租赁区域范围装修的价值，以及其在合同解除后安装空调的价值。
依据九江市价格认证中心出具的评估报告，2012年3月世惠公司投入酒店装修的各项资产重置总价为9208369元；合同履行期间世惠公司对合同约定的租赁区域范围内的酒店客房、大堂等进行装修的重置价为7592843元，即在重置总价基础上，扣除四楼餐厅装修工程重置价1043809元、厨房设备重置价160950元、餐饮用具重置价40687元、租赁合同解除后安装的153台空调重置价370080元；按平均8年折旧年期，年折旧费率为12.5%，平均每日折旧2600.29元[7592843（元）÷8（年）÷365（日）]。
雅格泰公司应以折价现金的方式，将酒店交还当日酒店装修价值返还世惠公司，即以7592843元为基数，从2012年3月1日起，按每日折旧减少2600.29元，计算至酒店返还雅格泰公司之日。
2. 关于装修折旧损失承担问题
因雅格泰公司与世惠公司均有违约行为，对案涉租赁合同解除均有过错，故双方对合同解除后酒店返还前的租金损失、装修折旧损失，应予以分担。综合考虑合同解除后世惠公司仍继续经营酒店至2016年10月7日、合同解除必然导致世惠公司预期可得利润损失等因素，可按各承担50%比例来确定雅格泰公司与世惠公司对该两部分损失的分担责任。
装修折旧损失指合同履行期间世惠公司对合同约定的租赁区域范围内的酒店客房、大堂等进行的装修自租赁合同解除日至酒店交还雅格泰公司日期间的折旧损失。依据九江市价格认证中心出具的评估报告，该部分装修每日折旧减少2600.29元，装修折旧损失自2013年10月16日计算至实际返还酒店之日止。
另外，鉴于雅格泰公司于2012年2月2日向世惠公司发出解除租赁合同的通知，世惠公司、金誉公司在案件审理过程中，于2013年10月16日提起反诉，请求法院判决解除租赁合同，本案应认定世惠公司与雅格泰公司于2013年10月16日就解除合同达成了一致意见，案涉租赁合同于当日解除。
综上，最高院作出（2017）最高法民再227号民事判决，判决：
一、撤销江西省高级人民法院（2015）赣民二终字第24号民事判决、江西省九江市中级人民法院（2013）九中民一初字第10号民事判决；
二、确认九江雅格泰大酒店有限公司与九江世惠科技服务有限公司订立的关于九江雅格泰大酒店的租赁合同于2013年10月16日解除；
三、九江世惠科技服务有限公司、江西金誉酒店管理有限公司于本判决生效之日起30日内将九江雅格泰大酒店交还给九江雅格泰大酒店有限公司，并按照九江市价格认证中心出具的《金誉国际酒店装修工程等资产及被拆除的雅格泰酒店工程项目价格评估报告》载明的评估项目进行移交，酒店装修改造部分按现状交付，动产按照品名、规格型号、数量交付；
四、九江雅格泰大酒店有限公司返还九江世惠科技服务有限公司折旧后的酒店装修价值，即以7592843元为基数，按每日折旧减少2600.29元，自2012年3月1日起计算至酒店交还九江雅格泰大酒店有限公司之日的剩余款额；
-----
八、九江雅格泰大酒店有限公司赔偿九江世惠科技服务有限公司酒店装修折旧损失的50%，即按每日1300.15元[2600.29（元）×50%]，自2013年10月16日计算至实际返还酒店之日止；
------
本案提示我们，在合同解除时，如果装修价值无法以实物返还时，应以现金返还。返还时，应进行折旧。至于折旧损失的承担，则应在区分双方过错的基础上进行分配。
（上述案例参见“九江雅格泰大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事案” 案号：（2017）最高法民再227号， 最高院三巡法庭：《最高人民法院第三巡回法庭新型民商事案件理解与适用》，中国法制出版社，2019年版）
转载自头条号：建设工程与法律。（侵删）
